Самовольные постройки: правовые аспекты и защита

Самовольные постройки

Разбираем сложные споры по ст. 222 ГК РФ. Признаки самовольной постройки: участок не предоставлен, нецелевое использование, отсутствие разрешений, нарушение норм. Снос возможен по иску собственника земли, соседа, властей или прокурора.

Узнать больше

Признаки самовольной постройки

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, достаточно одного из признаков: участок не предоставлен, нецелевое использование, нет разрешений, нарушение норм. Перечень признаков исчерпывающий.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной признаётся постройка, созданная при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
возведение на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;
возведение без получения необходимых разрешений и согласований;
возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Первичная консультация

0₽

Бесплатная консультация по вашему случаю

Подготовка к суду

от 10000₽

Составление иска и подготовка к судебному разбирательству

Апелляция и кассация

от 15000₽

Обжалование решений суда

Для признания постройки самовольной достаточно даже одного из перечисленных оснований. Эта позиция закреплена в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах применения положений гражданского законодательства о самовольных постройках».

Важно отметить, что перечень оснований является исчерпывающим. Органы власти не вправе вводить дополнительные критерии для признания постройки самовольной, что следует из пункта «о» статьи 71 Конституции РФ и пункта 1 статьи 3 Гражданского кодекса РФ.

Анализ документов

от 5000₽

Проверка документов на соответствие законодательству

Сопровождение в суде

от 20000₽

Представление ваших интересов в суде

Исполнительное производство

от 12000₽

Помощь в исполнении судебных решений

Порядок признания

Самовольная постройка может быть признана таковой через суд (иски о праве или сносе) или в административном порядке (решение ОМСУ по ст. 55.32 ГрК РФ).

Судебный порядок

Суд рассматривает иски о признании права собственности на постройку или иски о её сносе. В ходе разбирательства исследуются документы на землю, разрешительная документация и экспертные заключения. Судебный порядок является основным при возникновении споров между частными лицами или при необходимости установить правовой статус объекта.

—

Административный порядок

Орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки при наличии признаков, указанных в статье 222 Гражданского кодекса РФ. Порядок действий органов власти в таких случаях регламентирован статьёй 55.32 Градостроительного кодекса РФ.

—

Исключения

Снос самовольной постройки не грозит, если постройка — не недвижимость, право признано, собственник не знал об ограничениях, нарушения устранены, жилой дом на садовом участке до 01.09.2018, незначительные нарушения без угрозы безопасности.

Несмотря на строгий подход к самовольным постройкам, закон и судебная практика предусматривают ситуации, когда требование о сносе не подлежит удовлетворению:

если постройка не является недвижимостью (пункт 6 Постановления Пленума ВС РФ № 44). В этом случае можно предъявить иск об устранении нарушений прав по статье 304 Гражданского кодекса РФ или иск по статье 1065 ГК РФ, если постройка создаёт угрозу жизни;
если право собственности уже признано в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ;
если собственник не знал и не мог знать об ограничениях (пункт 1 статьи 222 ГК РФ);

если нарушения устранены к моменту рассмотрения дела (пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 44);
если речь идёт о жилом доме на садовом или дачном участке, построенном до 1 сентября 2018 года и зарегистрированном (пункты 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ);
если нарушения строительных норм незначительные и не угрожают безопасности (пункт 29 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Истцы

Истцами по делам о сносе могут быть собственник земли, нарушенное лицо, органы власти, прокурор. Каждый из них имеет материально-правовой интерес в защите своих прав.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума ВС РФ № 44, подать иск о сносе могут:

собственник земельного участка, на котором расположена постройка;
лицо, чьи права нарушены (например, сосед);
органы власти, включая органы местного самоуправления (часть 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ);
прокурор.

При этом суд проверяет не только наличие права у истца, но и его материально-правовой интерес, как указано в Обзоре судебной практики, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года.

Ответчики

Ответчиками по делам о сносе являются застройщик, при передаче — приобретатель, при неизвестности — собственник участка.

Представление интересов застройщика

30000₽

Защита прав застройщика в судах по делам о сносе самовольных построек.

Представление интересов собственника участка

30000₽

Защита прав собственника участка в судах по делам о сносе самовольных построек.

Подготовка документов для суда

10000₽

Подготовка всех необходимых документов для представления в суд по делам о сносе самовольных построек.

Представление интересов приобретателя

30000₽

Защита прав приобретателя в судах по делам о сносе самовольных построек при передаче прав на объект.

Анализ ситуации и разработка стратегии

15000₽

Анализ ситуации и разработка стратегии защиты в суде по делам о сносе самовольных построек.

Сопровождение в суде

30000₽

Полное сопровождение клиента в суде по делам о сносе самовольных построек, включая представление интересов в апелляционной инстанции.

Подсудность

Дела о сносе самовольных построек рассматриваются районным судом для граждан-не ИП и арбитражным судом для предпринимательской деятельности.

Рассмотрение дел для граждан (не ИП)

Районный суд

районными судами общей юрисдикции, если ответчик — гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем (статьи 22, 24, 30 Гражданского процессуального кодекса РФ);

Рассмотрение дел для предпринимателей

Арбитражный суд

арбитражными судами — если спор связан с предпринимательской деятельностью (статьи 27, 28, 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Сроки давности

Сроки исковой давности для дел о сносе самовольных построек составляют 3 года, но при угрозе жизни не применяются; для собственника участка часто не текут.

Общий срок исковой давности по делам о самовольных постройках составляет три года (статьи 196, 200 Гражданского кодекса РФ).

Однако если постройка угрожает жизни и здоровью граждан, срок исковой давности не применяется (пункт 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44). Кроме того, в ряде случаев исковая давность не распространяется на требования собственника участка о сносе, как следует из Обзора практики ВС РФ от 16 ноября 2022 года.

Общий срок исковой давности

Срок исковой давности составляет 3 года.

Исключение при угрозе жизни

Срок исковой давности не применяется при угрозе жизни.

Срок для собственника участка

Для собственника участка срок исковой давности может не течь.

Исполнение решения

Решение суда о сносе самовольной постройки исполняется за счёт застройщика; если он неизвестен — за счёт собственника земли; при неисполнении — изъятие участка и продажа с торгов.

Решение суда или органа местного самоуправления исполняется за счёт лица, построившего объект. Если оно неизвестно, обязанность может быть возложена на собственника земли (пункт 2 статьи 222 ГК РФ; часть 6 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
В случае неисполнения участок может быть изъят и реализован на торгах, а обязанность снести объект перейдёт к новому собственнику (части 8, 12 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Снос за счёт застройщика

0₽

Выполнение решения суда о сносе за счёт средств застройщика

Изъятие участка и продажа с торгов

0₽

Процедура изъятия участка и его продажа с публичных торгов при неисполнении решения суда

Подготовка документов

0₽

Подготовка необходимых документов для исполнения решения суда

Снос за счёт собственника земли

0₽

Выполнение решения суда о сносе за счёт собственника земли, если застройщик неизвестен

Консультации по исполнению решений

0₽

Консультации по вопросам исполнения решений суда о сносе самовольных построек

Сопровождение на всех этапах

0₽

Юридическое сопровождение на всех этапах исполнения решения суда

Особые случаи

Постройки на госземле сносятся без суда; дачные дома и объекты ИЖС до 2019 года под защитой; религиозные постройки — спецпорядок.

Постройки на государственной земле

Снос без суда

постройки на муниципальной или государственной земле сносятся без суда (пункт 4 статьи 222 ГК РФ);

Дачные дома и объекты ИЖС до 2019 года

Под защитой

дачные дома и объекты ИЖС, построенные до 2019 года, имеют особую защиту (статья 22 Федерального закона № 52-ФЗ);

Религиозные постройки

Специальный порядок

религиозные постройки охраняются специальным порядком (Федеральный закон № 52-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 14.03.2019 № 269).

Судебная практика

Суды учитывают баланс интересов сторон. Примеры из судебной практики показывают, как суды решают вопросы о сносе самовольных построек.

Принципы судебной практики

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики от 16 ноября 2022 года указал, что при рассмотрении требований о сносе суд должен учитывать баланс интересов.

Примеры из судебной практики

Снос допускается, если он необходим для восстановления нарушенного права. Пример: в одном деле суд обязал снести гараж, возвёденный на земле общего пользования, так как он препятствовал пользованию участком другими собственниками.

Выводы

Возможность сноса или сохранения самовольных построек зависит от множества факторов. Рекомендуется своевременно обращаться в суд или органы власти для защиты своих прав. Запишитесь на консультацию к юристу.

Есть вопросы? Обращайтесь!

TG: jurisprudence2d
+7 993 262-87-58