Для определения границ земельного участка необходимо осуществить кадастровые работы по межеванию земельного участка.

Предметом кадастровых работ может быть:

• точное местоположение границ между смежными участками;
• местоположение границ смежных и (или) несмежных земельных участков.

В процессе межевания кадастровым инженером может быть выявлено пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о местоположении границ которых уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), что может привести к разногласиям между собственниками (владельцами) смежных участков.

Важно отметить, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию между вами и другими лицами, обладающими смежными участками на праве собственности или ином вещном праве, в случаях, когда межеванием уточняется местоположение границ участка или границ смежных с ним земельных участков, сведения о местоположении границ которых внесены в ЕГРН (ст. 39 ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221 от 24.07.2007).

В случае выявления ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков местоположение границ таких участков должно быть согласовано всеми заинтересованными лицами или их представителями (ст. 43 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015.
Спор об определении границы земельного участка возможно разрешить в судебном и внесудебном порядке.

Для чего нужно обращаться к кадастровому инженеру?

Кадастровый инженер в этой ситуации выполняет две главные роли:

1. Организатор. Он официально уведомляет соседей (по почте заказным письмом или через газету), когда и где будет проходить согласование.
2. Составитель документа. Именно он вносит все данные в Акт и следит, чтобы подписи стояли правильно. Самому нарисовать линию на глаз и попросить соседа расписаться на салфетке — не пройдет, документ забракуют в Росреестре.

Как всё проходит на практике:

1. Кто должен подписывать?
Ваши соседи по участку (те, с кем у вас общая граница). Если у соседа участок оформлен в собственность, подпись ставит собственник. Если приходит представитель (сын, риелтор) — он должен показать нотариальную доверенность, а инженер запишет её данные в акт.
2. Что если соседей нет или они молчат?
Если инженер послал им извещение (письмо с уведомлением о вручении или публикацию в газете), а сосед не пришел и не высказал претензий в течение срока, граница считается согласованной автоматически. Инженер сделает об этом запись в акте и приложит копии писем и квитанций с почты. Это законно.
3. Сосед пришел, но против («Здесь мой куст малины!»).
Тогда инженер вписывает в акт возражения соседа письменно. Пока возражение есть — границу не зарегистрируют. Вам придется решать спор либо мирно (перемерять снова), либо в суде. Как только спор решен, в акт вносится запись «Возражения сняты».
4. Можно ли подписать акт электронно?
Да. Если у вас или у соседа есть электронная подпись (УКЭП), инженер может прислать файл, вы подписываете его в приложении, и это считается такой же полноценной подписью, как и ручкой на бумаге.
5. А если сосед совсем не граничит со мной?
Бывает, по документам граница впритык, а по факту между вами овраг или дорога. Тогда согласование с этим соседом не нужно. Инженер сам это проверит и напишет в заключении.

Почему это важно делать правильно?
Если вы проигнорируете эту процедуру или сделаете её «по-тихому» без уведомления соседа, Росреестр откажет вам в постановке участка на кадастровый учет. Ваш новый забор будет стоять незаконно, а продать или подарить участок вы не сможете.

Краткая инструкция для вас:

1. Вызываете кадастрового инженера.
2. Он готовит проект границ и извещает соседей.
3. Вы и соседи (лично или по почте) ставите подписи или пишете возражения.
4. Инженер вносит все это в Акт на обороте чертежа и сдает в Росреестр.

Обращение в орган регистрации прав для исправления ошибки в границах земельного участка

Необходимо обратиться с заявлением об исправлении ошибки, содержащейся в ЕГРН, если причиной пересечения границ земельных участков является ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее (ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015).

В случаях, если ошибка в сведениях ЕГРН является технической (описка, опечатка, грамматическая, арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН), то заявление об исправлении такой ошибки может быть подано через Портал госуслуг и подписано в мобильном приложении «Госключ» (ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015; Информация Минцифры России «С Госключом можно исправить ошибки в ЕГРН»).

Важно отметить, что если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи ЕГРН, то такое исправление производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015).

Истцом могут быть собственники земельного участка, гражданин, пользующийся на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет (ч. 3 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221 «О кадастровой деятельности»).

Ответчик - собственник смежного с вашего земельного участка, а третьими лицами - орган регистрации прав и кадастровый инженер.

Ответчиком также может выступать СНТ или потребительский кооператив, на территории которого находится земельный участок истца, Комитет по архитектуре и градостроительству, Департамент городского имущества г. Москвы, Управление Росреестра по Москве, местная администрация, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, кадастровый инженер, ТУ Росимущества и др. (Апелляционные определения Московского городского суда от 18.11.2021 по делу № 33-46568/2021, от 28.10.2021 № 33-43497/2021, от 18.10.2021 № 33-41701/2021 (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2022 по делу № 88-5934/2022 данное Определение оставлено без изменения), от 18.09.2019 по делу № 33-40561/2019, от 26.06.2019 по делу № 33-27159/2019, от 06.02.2019 по делу № 33-5360/2019).

В качестве требований Вы можете указать:

• признание местоположение границы (смежной границы) земельного участка технической или реестровой ошибкой;
• исправить ошибки в правоустанавливающих документах, на основании которых осуществлена государственная регистрация прав;
• установить (определить) границы земельного участка или смежную границу между участками.

В исковом заявлении необходимо указать следующие сведения об ответчике гражданине:

• фамилию, имя, отчество;
• дату и место рождения;
• место жительства или место пребывания;
• место работы (если известно);
• один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения).

В случае, если ответчиком является организация:

• наименование;
• адрес;
• ИНН и ОГРН.

В случае если истцу неизвестны дата и место рождения ответчика, один из идентификаторов ответчика, об этом указывается в исковом заявлении и такая информация по запросу суда предоставляется органами Фонда пенсионного и социального страхования РФ, и (или) налоговыми органами, и (или) органами внутренних дел.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, на которых истец основывает свои требования:

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок (документ, на основании которого осуществляется владение участком, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН);
• межевой план;
• сведения из ЕГРН о смежном участке;
• документ об уплате госпошлины;
• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют.

Истец должен представить суду сведения о надлежащем согласовании границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, а также данные о предпринятых истцом мерах к соответствующему согласованию.

Важно в исковом заявлении обратить внимание суда на границы, существующие на местности 15 лет и более, на основании которых определялось местоположение участка, так как при отсутствии документального подтверждения границ участка его местоположение определяется только по указанным границам (ч. 1.1 ст. 43 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
При разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков. При наличии межевого спора иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок является ненадлежащим способом защиты права. (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)

Вместе с тем, исковое заявление подается в суд по месту нахождения земельного участка, в соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом (ст. 24 ГПК РФ).

Важно отметить, что может потребоваться назначение землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о том, были ли проведены кадастровые работы в соответствии с требованиями законодательства, а также о том, по каким координатам необходимо устанавливать местоположение смежной границы двух спорных участков.
Суд не связан доводами сторон о конкретных вариантах местоположения границ земельных участков и может по своему усмотрению определить местоположение спорной границы, руководствуясь законом, подлежащим применению, и учитывая заслуживающие внимания интересы собственников смежных земельных участков. (Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2017 № 38-КГ17-5)

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, а именно в течение месяца со дня принятия его в полном объеме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Решение, которое вступило в законную силу является основанием для осуществления, в частности, государственного кадастрового учета (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Если решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков, содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения о земельном участке, в том числе сведения о координатах характерных точек его границ, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана не требуется (ч. 1, 4 ст. 58 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Орган регистрации прав обязан исправить ошибку и осуществить кадастровый учет.

Действия органа кадастрового учета по пересчету значений координат характерных точек границ земельного участка в связи с изменением системы координат, в которой осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости, не могут повлечь за собой изменение фактического пространственного местоположения земельного участка, его площади, иных уникальных характеристик и не должны нарушать законные требования к порядку уточнения местоположения границ земельного участка. (п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019)

Вывод

Споры о границах земельного участка — это сложная и часто болезненная тема для многих собственников. Понимание причин возникновения конфликтов, их последствий и доступных способов разрешения может помочь избежать серьёзных проблем и сохранить добрососедские отношения. Лучше всего решать вопросы мирным путем, но в случае необходимости не стоит бояться обращаться за помощью к профессионалам или в суд.